對于房地產開發企業來說，資金的重要性不言而喻。在上述兩起案件中，神東天龍公司和鴻漸公司多年來花費了數千萬甚至數億美元，從簽署合作開發協議到提起訴訟，最終只收回了本金和一些利息。這不僅消耗了大量的時間、精力，而且還付出了巨大的機會成本。深圳房產律師就來講講你需要知道這些事。

　　那么，同樣我們都是一個最高人民法院的判決，同樣問題都是約定將工業建設用地主要用于我國房地產企業開發等商業用途，為何案例一確認合作研究開發技術協議無效，而案例二卻作出相反認定？通過分析比較，不難發現，二者最主要的區別就在于案例二中的《聯合應用開發協議》對用地性質方面進行設計變更的相關工作事宜作出了約定。雖然這些案例二中合同被確認有效，但最終未得到充分履行，合規風險仍舊存在。

　　一、合規風險

　　1、合同僅規定工業用地用于房地產開發，未約定土地性質變更的，可能面臨被確認無效的法律風險。

　　對合同效力的審查，屬于人民法院的管轄范圍。審理期間，人民法院將依職權審查合同的有效性。案件一中，一審法院認定該合同違反了《人民中華民國土地管理法》第五十六條、《人民中華民國城市房地產管理法》第十八條、《人民中華民國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條、第十八條根據《人民中華民國合同法》第五十二條第五款的規定，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效，因此，該案最終判定該合同無效。

　　順興公司認為，上述規定都是強制性規定，使用工業用地進行房地產開發不會導致合同無效。

　　最高人民法院最終支持一審的意見，認為土地制度是我國的根本制度，土地資源的開發利用和管理符合國家的根本利益，違反上述規定就是變更土地用途，損害國家、集體和公共利益。因此，上述規定均具有強制性規定的效力，順興公司與神東天龍公司同意使用工業用地進行房地產開發的合同無效。

　　2、雖然合同約定將工業用地用于房地產開發，但如果同時改變土地性質，合同不一定無效，但可能面臨合同解除的法律風險。

　　在案例2中，雖然合同被確認為有效，但雙方當事人同意終止合同，因為合同的履行和工業用地性質的改變出現延誤。

　　此類合同的近期發展目標是變更用地性質，遠期目標是進行分析商業研究開發。期間存在問題大量不確定影響因素。在合同履行管理過程中，雙方之間需要通過協調配合，并根據施工合同進程不斷細化雙方權利義務，評估系統規劃、房產等政策及行情動態，能否實現合同目的就是存在差異較大風險。實踐中，變更土地性質需辦理國土、規劃等相關政府部門審批等手續，將可能沒有出現土地性質方面存在我們無法變更的情形。

　　合同解除后，往往伴隨著違約責任的確定。如果不設置完整的合同條款，保留合同履行的相關證據，違約責任就會處于被動局面。

　　二、合規建議

　　(一)在簽署協議前，審核目標用地的土地用途; 如目標用地不適宜作商業發展，應向有關部門查詢改變土地用途的可能性。

　　通過審查目標土地的土地保有權、土地保有權合同和目前的土地利用總體規劃，可以清楚地看到，目標土地的土地利用情況以及是否符合規劃，優先選擇適合商業發展目的的土地。如果沒有，土地管理部門、規劃部門要了解改變土地用途的可能性。

　　（二）如目標地塊不符合我國商業研究開發設計目的，在簽訂協議時，應對“變更用地性質”作出一些相關工作安排，明確自己各方的權利義務及違約責任。

　　如果因為商業安排，協議簽訂前不能改變目標地塊的用途。在簽署協議時，應作出“更改土地用途性質”的相關安排，以防止在第一種情況下協議被視為無效的法律風險。協議應當對變更土地利用性質的責任、期限、費用承擔、違約等事項作出規定，明確當事人的權利義務。同時，應注意規定的可操作性，避免邏輯沖突，否則難以按照約定主張違約的法律風險。

　　深圳房產律師提醒大家，協議簽訂后，各方應積極履行協議中關于辦理土地性質變更的相關約定，跟蹤相關工作進展，并通過發送通知函、制作合作備忘錄等方式保存履行義務的相關證明。如果確實無法改變土地的性質，合作各方應積極尋求透過談判、調解、訴訟(或仲裁)等各種解決爭議的方法，及時收回成本及止損。