一、房屋買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定是什么？

　　深圳專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師闡述二手房買(mǎi)賣(mài)流程是：

　　1.看房選房；

　　2.資格審查買(mǎi)方提交購(gòu)房資格審查，10-15天內(nèi)發(fā)布結(jié)果；賣(mài)方做房屋核查，確定產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有抵押、扣押等。

　　3.簽訂中介協(xié)議，確定定金的支付比例。首付。余額。稅務(wù)承擔(dān)人。付款方式。首付時(shí)間節(jié)點(diǎn)。轉(zhuǎn)賬時(shí)間節(jié)點(diǎn)。戶(hù)口遷移時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。

　　4.網(wǎng)簽；

　　5.房屋評(píng)估銀行做資產(chǎn)評(píng)估，一般是市值的70%左右，多家銀行聯(lián)合評(píng)估也可以達(dá)到95%的市值；

　　6.銀行面簽；

　　7.貸款批準(zhǔn)函銀行通過(guò)貸款申請(qǐng)人資格審查后，根據(jù)房屋評(píng)估結(jié)果確定貸款金額、期限等細(xì)節(jié)，并出具貸款批準(zhǔn)函，買(mǎi)賣(mài)雙方可放心轉(zhuǎn)讓所有權(quán)；

　　8.提前網(wǎng)上預(yù)約納稅，大概半個(gè)月左右，到相應(yīng)地稅部門(mén)納稅；

　　9.預(yù)約過(guò)戶(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地房地產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶(hù)，一般1-3個(gè)工作日就可以拿到新房本；

　　10.物業(yè)交割分為七個(gè)步驟：通知業(yè)主痛空房屋-清點(diǎn)設(shè)備-有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)-戶(hù)口遷出-簽署物業(yè)交割確認(rèn)書(shū)-物業(yè)更名；

　　11.辦理抵押新產(chǎn)權(quán)證抵押給銀行，銀行出具房屋其他權(quán)證；

　　12.銀行批準(zhǔn)貸款，完成交易。

　　二、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形。

　　根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/span>

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合房地產(chǎn)法第三十八條規(guī)定的條件；

　　(二)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　(3)依法收回土地使用權(quán)；

　　(四)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有房地產(chǎn)；

　　(5)有爭(zhēng)議的所有權(quán)；

　　(六)未依法登記領(lǐng)取所有權(quán)證書(shū)的；

　　(七)法律。其他情形禁止轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。

　　三、二手房轉(zhuǎn)讓的基本注意事項(xiàng)

　　1.產(chǎn)權(quán)清晰。

　　產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主是否與賣(mài)方一致；明確出售房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證上確認(rèn)的面積是否與實(shí)際面積一致；驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書(shū)的合法性和真實(shí)性。

　　2.產(chǎn)權(quán)的完整性。

　　確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，就是判斷房產(chǎn)是否有抵押，包括私人抵押？共同所有人等。以免轉(zhuǎn)讓后出現(xiàn)不必要的糾紛和糾紛。

　　3.房屋質(zhì)量。

　　觀察房屋的結(jié)構(gòu)、建筑和裝飾材料。查看房屋的內(nèi)部和外部結(jié)構(gòu)是否已更改；是否有私人建筑；是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)；如何計(jì)算陽(yáng)臺(tái)的面積。

　　4.居住空間。

　　觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理；是否適合居住；活動(dòng)空間大小等。

　　5.裝修配置。

　　看看原來(lái)房子的裝修水平。程度如何；確認(rèn)房屋供電設(shè)施。供氣管道。水管是否老化；電話(huà)線(xiàn)。寬帶安裝是否齊全等。

　　6.物業(yè)管理。

　　了解該地區(qū)的水、電、煤格和支付方式，是上門(mén)收取還是自己支付；觀察電梯是否能正常使用；了解該地區(qū)停車(chē)場(chǎng)和社區(qū)綠化的基本情況；當(dāng)?shù)匕踩饺绾危^察安全是否有責(zé)任感等。

　　7.房屋歷史。

　　深圳專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師講到還要了解房子是哪一年建的，土地使用時(shí)間有多長(zhǎng)；誰(shuí)住過(guò)，有什么用途；以及當(dāng)?shù)卦用竦男庞脿顩r；是否有欠款。水電費(fèi)等。