禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的一般原則。但是在具體個案中，在與國家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實際情況作靈活處理。
 

　　司法判例中城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力認(rèn)定的兩種情況：

　　（一）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效（一般原則）

　　典型案例：錢某某濤與李某蘭房屋買賣合同糾紛上訴案

　　案號：（2007）二中民終字第13692號  審理法院：第二中級人民法院

　　宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。根據(jù)國家政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民所訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。出賣人對合同無效負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的信賴?yán)鎿p失。

　　（二）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效，應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有占有關(guān)系等考慮其效力

　　典型案例：錢某某民訴陳某印房屋買賣合同案

　　案號：(2007)一中民終字第9544號

　　審理法院：深圳市第一中級人民法院

　　因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無效。

　　法院認(rèn)為

　　一審判決理由：

　　深圳市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。陳某印與錢某某民簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，錢某某民屬城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，此地上房屋買賣必然涉及土地使用權(quán)人之變化，故雙方買賣涉案房屋之行為因違反法律法規(guī)應(yīng)屬無效。

　　二審判決理由：

　　深圳市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案系因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛。按照我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，所以宅基地使用權(quán)人在對宅基地行使收益和處分權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購買農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。但在處理具體案件時應(yīng)當(dāng)結(jié)合個案不同的實際情況綜合加以判斷。

　　本案中，錢某某民作為城市居民，其與陳某印簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)過海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，錢某某民取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書并于2005年將戶口遷入。根據(jù)上述事實可以看出，在十幾年的時間中，錢某某民在訴爭房屋的實際居住已對該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合本案當(dāng)時的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)錢某某民與陳某印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認(rèn)本案買賣合同無效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但于本案不利于維護(hù)雙方既定的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，故應(yīng)當(dāng)予以糾正。
 

　　城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，在實踐中主要出現(xiàn)以下幾種情況：

　　1、出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　2、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　3、城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　4、買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的。可以依法認(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　5、在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

　　6、對同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。

　　7、城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級以上人民政府對小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費等費用。
 

　　城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同效力，認(rèn)定相關(guān)法律、政策依據(jù)

　　1、《民法典》第一百五十三條：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；

　　2、《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》中關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題規(guī)定：在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。

　　3、《民法典》第三百六十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

　　4、《土地管理法》第九條：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　5、《土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　6、國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　7、2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。 深圳律師事務(wù)所